부동산 필수 개념, 전월세 전환율 이해하기

부동산 필수 개념: 전월세 전환율 이해하기

오늘은 부동산 시장에서 중요한 개념 중 하나인 전월세 전환율에 대해 알아보겠습니다. 전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 금리의 변동이나 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 


전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세금을 월세로 환산하는 비율로 주택 임대차 시장에서 전세를 월세로 전환할 때 이 비율을 적용하게 됩니다. 보통 백분율로 표현되며 전월세 계약 시 적용되기 때문에 세입자와 임대인 모두에게 중요한 지표로 작용합니다. 매년 정부에서는 전월세 전환율을 재조정하며, 시장 상황과 정부의 정책에 따라 변동됩니다. 그래서 정기적으로 전월세 전환율을 확인하여 시장의 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.


법정 최고한도와 전환율 산출 방법

주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 전월세 전환율의 법정 최고 한도를 관리하며, 이 최고 한도는 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더해 산출됩니다. 2024년 현재는 5.5% 입니다.

최고한도의 산출 방법은 아래의 두 가지 중 낮은 비율로 결정됩니다.

- 대통령령으로 정하는 비율 = 10%
- 한국은행 기준금리 3.5% + 대통령령으로 정하는 이율 2% = 5.5%

전월세 전환율 비율에 따라 전환율이 상승하면 전세 거래가 많아져 전세 시장이 활성화될 수 있고, 반대로 전환율이 하락하면 월세 시장이 활성화되어 가격 안정화에 도움이 될 수 있으 전월세 전환율은 매우 중요합니다.


지역에 따른 전월세 전환율의 차이

전월세 전환율은 지역에 따라 다르게 적용될 수 있어요. 한국부동산원, 전국주택가격동향조사를 통해 지열별 전월세 전환율을 확인할 수 있는데 다음 그림에서 볼 수 있듯이 서울과 수도권 지역은 수요가 많아 전환율이 더 높게 책정되는 경향이 있습니다.

2024년 4월까지이 평균 전월세 전환율을 보면 서울은 약 4.9%, 수도권은 5.5%, 지방은 6.6% 정도로 조사되어 차이가 납니다. 

통계청 자료-지역별 전월세전환율(2024.01~04)
통계청 자료-지역별 전월세전환율(2024.01~04)


통계청 자료 - 출처 : 한국부동산원 「전국주택가격동향조사 보러가기 


전세/월세 전환 계산 방법

- 전세에서 월세로 전환

전세금을 월세로 전환할 때는 다음과 같은 공식을 사용하여 계산합니다.

  • 월세 = (전세보증금 x 전월세 전환율)/12
 
ex) 전세보증금이 3억원인데 이를 2억원으로 낮추고, 나머지 1억을 월세로 전환한다고 가정할 때 현재 전환율 5.5%를 적용하여 계산하면 458,333원이됩니다.
  • 월세 = (1억 x 5.5%) / 12 = 458,333원
 

- 월세에서 전세로 전환

월세를 전세로 전환할 때는 다음과 같은 공식을 사용하여 계산합니다.

  • 전세금 = (월세금액 x 12) / 전월세전환율


ex) 보증금이 2억원이고 월세금 50만원의 경우, 이를 전세로 전환 한다고 가정할 경우 현재 전환율 5.5%를 적용하여 계산하면 예상 전세 보증금은 2억 + 109,090,909원 해서 총 309,090,909원이됩니다.

  • 전세금 = (500,000원 x 12) / 5.5% =109,090,909원


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마무리

전월세 전환율은 부동산 시장에서 매우 중요한 개념으로, 이 비율을 잘 이해하고 활용하여야 전세, 월세 계약에서 불이익을 당하는 것을 막을 수 있습니다. 부동산에 대한 정보는 미리미리 공부하고 습득해두어야 나중에 실제로 부동산 계약 등을 진행할 때 도움이 많이 됩니다. 

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